Návody
Nájomná zmluva na Slovensku: 10 klauzúl, ktoré nájomca nikdy nemal akceptovať
6. mája 2026 · 9 min čítania
Slovenský trh s prenájmami je trhom prenajímateľov. Miera neobsadenosti v Bratislave, Košiciach a ďalších väčších mestách zostáva nízka, kvalitné inzeráty dostávajú viacero žiadostí v priebehu hodín a mnohí prenajímatelia podstrčia záujemcovi hustý, žargónom nabitý kontrakt so slovami „podpíšte tu". V niektorých takýchto zmluvách sa skrývajú klauzuly, ktoré sú buď právne neplatné podľa slovenského práva, celkom nevymáhateľné, alebo — v najhorších prípadoch — zámerne napísané tak, aby nájomca prišiel o práva, ktorých sa nemôže platne vzdať.
Slovenský Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.) stanovuje v §§ 685–716 minimálny štandard ochrany nájomcu, od ktorého sa žiadna zo strán nemôže zmluvou odchýliť. Zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu pridáva ďalšiu vrstvu ochrany pre čoraz rozšírenejší model nájmu na dobu určitú. Akákoľvek klauzula, ktorá je v rozpore s týmito zákonnými minimami, je neplatná — ale len vtedy, ak ju v zmluve spoznáte.
Tento článok rozoberá desať najproblematickejších klauzúl, ktoré sa objavujú v reálnych slovenských nájomných zmluvách. Pri každej z nich: ako vyzerá, prečo je škodlivá a čo hovorí zákon.
1. Asymetrické výpovedné lehoty v prospech prenajímateľa
Ako vyzerá
Klauzula znie napríklad takto: "Nájomca je povinný oznámiť skončenie nájmu najmenej 6 mesiacov vopred; prenajímateľ môže nájom ukončiť s výpovednou lehotou 1 mesiaca."
Alebo — subtílnejšie — zmluva jednoducho mlčí o výpovednej lehote nájomcu, no jednostranne stanovuje krátke okno pre prenajímateľa.
Čo hovorí zákon
Pri nájme na dobu neurčitú podľa Občianskeho zákonníka vyžaduje § 710 trojmesačnú výpovednú lehotu, ktorá plynie od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede — a to symetricky pre obe strany. Žiadna zo strán nemôže druhej jednostranne vnútiť kratšiu ani dlhšiu lehotu.
Podľa § 12 zákona č. 98/2014 Z.z. zaniká krátkodobý nájom uplynutím dohodnutej doby; predčasné ukončenie zo strany prenajímateľa vyžaduje jeden z konkrétnych zákonných dôvodov uvedených v § 9, a to s trojmesačnou výpovednou lehotou. Zákon neumožňuje výpovednú lehotu kratšiu ako tri mesiace pri ukončení nájmu.
Klauzula, ktorá zaväzuje nájomcu na šesťmesačnú výpovednú lehotu, pričom prenajímateľovi ponecháva mesačný výstup, je neúmernou záťažou, ktorú súdy môžu a aj zrušia. Podľa § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa strana nemôže vzdať práv, ktoré ešte nevznikli, ak by sa tým dostala do rozporu s kogentným právom.
Tip: Ak podpisujete nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, skontrolujte, či výpovedná klauzula znie „tri mesiace pre obe zmluvné strany". Pri zmluve na dobu určitú si overte, že dátum skončenia nájmu je jednoznačný a že prípadné ustanovenia o predčasnom ukončení sú obojstranné.
2. Záloha presahujúca trojnásobok mesačného nájomného
Ako vyzerá
"Nájomca je povinný uhradiť zálohu (kauciu) vo výške šesťnásobku mesačného nájomného pred prevzatím bytu."
Čo hovorí zákon
§ 3 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z.z. stanovuje výslovný zákonný strop: záloha pri krátkodobom nájme nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného zvýšený o mesačnú zálohu na plnenia spojené s užívaním bytu. Ide o tvrdú hranicu — nie o odporúčanie — od ktorej sa zmluvou nemožno odchýliť.
Pri nájmoch riadených výhradne Občianskym zákonníkom slovenské súdy znižovali neprimerané zálohy podľa § 39 (úkony odporujúce dobrým mravom), ak ich výška nemala rozumný vzťah k pravdepodobnej škode. Čokoľvek nad trojnásobok je napadnuteľné.
Tip: Vyjednajte zálohu skôr, ako sa dohodnete na čomkoľvek inom. Jeden až dva mesiace sú bežné; tri mesiace sú zákonné maximum v režime krátkodobého nájmu.
3. Ukončenie nájmu prenajímateľom bez uvedenia dôvodu
Ako vyzerá
"Prenajímateľ je oprávnený ukončiť nájomný vzťah kedykoľvek bez uvedenia dôvodu s výpovednou lehotou 30 dní."
Čo hovorí zákon
Táto klauzula priamo odporuje § 711 Občianskeho zákonníka, ktorý obsahuje taxatívny výpočet dôvodov, pre ktoré môže prenajímateľ platne doručiť výpoveď:
- Potreba bytu pre vlastnú potrebu alebo potrebu členov rodiny
- Zánik pracovnoprávneho vzťahu, s ktorým bol nájom spojený
- Hrubé poškodenie bytu
- Hrubé porušenie povinností z nájmu — nezaplatenie nájomného po dobu dlhšiu ako tri mesiace alebo neoprávnené podnájmovanie
- Dlhodobá neobývateľnosť — opravy vyžadujúce vysťahovanie na najmenej šesť mesiacov
- Zánik nároku na osobitné ubytovanie
- Neoprávnená zmena účelu užívania bytu
Tip: Požiadajte prenajímateľa, aby akúkoľvek širokú ukončovaciu klauzulu nahradil dôvodmi podľa § 711 v doslovnom znení.
4. „Prenajímateľ môže vstúpiť do bytu bez upozornenia"
Ako vyzerá
"Prenajímateľ je oprávnený vstúpiť do prenajatého bytu kedykoľvek, aj bez predchádzajúceho upozornenia nájomcu."
Čo hovorí zákon
§ 689 ods. 1 Občianskeho zákonníka zaručuje nájomcovi právo na nerušené užívanie bytu. Slovenská judikatúra sústavne požaduje, aby prenajímateľ dal nájomcovi primeranú výpoveď vopred — praktickým štandardom je 24-hodinové upozornenie pred obhliadkou alebo plánovanou opravou.
Opakované neohlásené vstupy môžu naplniť skutkovú podstatu trestného činu porušenia domovej slobody podľa Trestného zákona.
Tip: Prijmite klauzulu, ktorá umožňuje vstup „s primeraným upozornením aspoň 24 hodín vopred, v čase dohodnutom oboma stranami". Akúkoľvek formuláciu „kedykoľvek bez upozornenia" zo zmluvy odstráňte.
5. Neobmedzené alebo jednostranné zvyšovanie nájomného
Ako vyzerá
"Prenajímateľ je oprávnený zvýšiť nájomné podľa vlastného uváženia, a to aj opakovane v priebehu roka."
Čo hovorí zákon
Pri nájmoch podľa Občianskeho zákonníka možno nájomné zmeniť iba písomnou vzájomnou dohodou alebo na základe výslovnej indexačnej klauzuly viazanej na objektívny, zverejňovaný index. Jednostranné právo zvyšovať nájomné podľa vlastnej vôle je neplatné.
Podľa § 7 zákona č. 98/2014 Z.z. môže byť nájomné zvýšené najviac raz za kalendárny rok s dvojmesačnou písomnou výpoveďou. Nájomca má zákonné právo odstúpiť od zmluvy do jedného mesiaca, ak nové nájomné odmieta.
Tip: Odmietnite akúkoľvek klauzulu, ktorá viaže zvýšenie na neurčité pojmy ako „trhové podmienky" alebo ponecháva prenajímateľovi voľnú úvahu.
6. Zákaz prihlásenia sa na pobyt (trvalý alebo prechodný)
Ako vyzerá
"Nájomca nie je oprávnený prihlásiť sa na adrese prenajatého bytu na trvalý pobyt ani prechodný pobyt."
Čo hovorí zákon
Právo na prihlásenie pobytu upravuje zákon č. 253/1998 Z.z. Občania majú zákonnú povinnosť nahlásiť pobyt na adrese, kde skutočne bývajú. Klauzula v súkromnoprávnej zmluve nemôže prekonať túto verejnoprávnu povinnosť. Zákaz je neplatný podľa § 39 Občianskeho zákonníka.
Tip: Máte zákonné právo prihlásiť sa na pobyt tam, kde bývate. Zmluvu s touto klauzulou nepodpisujte.
7. Nájomca znáša všetky náklady na opravy a údržbu
Ako vyzerá
"Nájomca je zodpovedný za všetky bežné aj väčšie opravy bytu a zariadení počas trvania nájomného vzťahu."
Čo hovorí zákon
§ 687 ods. 1 Občianskeho zákonníka kladie primárnu povinnosť údržby na prenajímateľa. Zodpovednosť nájomcu je prísne obmedzená na:
- Drobné opravy — malé opravy v hodnote okolo 6,64 € za položku
- Škody, ktoré nájomca sám spôsobí
Ak prenajímateľ odmieta vykonať potrebné opravy, § 692 ods. 1 dáva nájomcovi právo nechať práce vykonať a odpočítať ich náklady z nájomného.
Tip: Navrhnite zmenu formulácie, ktorá obmedzuje zodpovednosť nájomcu výlučne na drobné opravy a škody, ktoré nájomca preukázateľne spôsobil.
8. Automatické predĺženie s vnúteným zvýšením nájomného
Ako vyzerá
"Ak nájomca neoznámi prenajímateľovi aspoň 60 dní pred uplynutím doby nájmu, že nájom nepredlžuje, nájomná zmluva sa automaticky predlžuje o ďalší rok, pričom nájomné sa zvyšuje o 10 %."
Čo hovorí zákon
Jednostranné zvýšenie nájomného viazané na automatické predĺženie — ku ktorému nájomca aktívne nesúhlasil — vyvoláva vážne otázky vymáhateľnosti. Podľa § 35 a nasl. Občianskeho zákonníka si podstatná zmena kľúčovej zmluvnej podmienky vyžaduje výslovný súhlas oboch strán. Mlčanie nie je platným prijatím návrhu.
Tip: Trvajte na tom, aby akákoľvek klauzula o automatickom predĺžení uvádzala, že predĺžený nájom je za rovnakú sumu, alebo že akékoľvek zvýšenie bude dohodnuté v samostatnom písomnom dodatku.
9. Neurčená lehota na vrátenie zálohy
Ako vyzerá
"Záloha bude vrátená nájomcovi po splnení všetkých záväzkov voči prenajímateľovi, a to v lehote podľa uváženia prenajímateľa."
Čo hovorí zákon
§ 3 ods. 6 zákona č. 98/2014 Z.z. je jednoznačný: prenajímateľ musí vrátiť zálohu do jedného mesiaca od odovzdania kľúčov nájomcom. Zrážky musia byť zdokladované písomne. Pri nájmoch podľa Občianskeho zákonníka slovenské súdy považujú 30 dní za primeraný štandard.
Tip: Doplňte klauzulu: „Prenajímateľ je povinný vrátiť zálohu alebo jej zostatok do 30 dní od vrátenia kľúčov nájomcom."
10. Prevzatie bytu „v súčasnom stave" bez preberacieho protokolu
Ako vyzerá
"Nájomca preberá byt v stave, v akom sa nachádza ku dňu odovzdania, a vzdáva sa akýchkoľvek nárokov z titulu stavu bytu."
Čo hovorí zákon
§ 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyžaduje, aby nájomná zmluva opisovala stav bytu. Podpísaný preberací protokol nie je len dobrou praxou, ale zmluvnou nevyhnutnosťou. Bez neho sa pri odovzdaní bytu dôkazné bremeno stáva čistou lotériou.
Tip: Vždy trvajte na podpísaní preberacieho protokolu pred odovzdaním prvého nájomného. Každú existujúcu závadu zdokumentujte dátovanými fotografiami.
Často kladené otázky
Sú tieto klauzuly trestnoprávnym deliktom, alebo sú len nevymáhateľné?
Väčšinou ide o občianskoprávne otázky. Klauzula je neplatná alebo napadnuteľná, prenajímateľovi však za jej zaradenie do zmluvy nehrozí trestné stíhanie.
Ak som už podpísal zmluvu s niektorou z týchto klauzúl, som nimi viazaný?
Nie, pokiaľ ide o klauzuly v rozpore s kogentným právom — súdy ich nevynútia bez ohľadu na váš podpis.
Moja zmluva sa riadi zákonom č. 98/2014 Z.z. — mám viac alebo menej ochrany?
Je to dvojsečné. Zákon č. 98/2014 Z.z. zaviedol výslovné záruky, no zároveň obmedzuje dôvody, pre ktoré môže nájomca predčasne ukončiť zmluvu.
Môžem tieto klauzuly vyjednávať aj na napätom trhu s prenájmami?
Áno, a častejšie, ako nájomcovia čakajú. Žiadosť formulovaná ako „rád by som túto klauzulu zosúladil s Občianskym zákonníkom" funguje oveľa lepšie ako „vaša zmluva je nezákonná".
Čo ak prenajímateľ odmieta akúkoľvek klauzulu zmeniť?
Odmietnutie odstrániť klauzulu, ktorú ste správne identifikovali ako neplatnú, vám o niečom hovorí — konkrétne o tom, ako budú riešené spory počas celého nájmu.
Sú elektronické podpisy platné pre slovenské nájomné zmluvy?
Áno. Podľa nariadenia eIDAS možno nájomné zmluvy platne podpísať pomocou zdokonaleného elektronického podpisu (ZEP) prostredníctvom služieb ako Dokobit, Acrobat Sign alebo DocuSign.
Záver
Slovenské právo poskytuje nájomcom bytov zmysluplnú minimálnu ochranu — ale nevynucuje ju automaticky. Poznajte sedem dôvodov podľa § 711. Poznajte pravidlo trojmesačnej výpovednej lehoty. Vedzte, že vaša záloha musí byť vrátená do 30 dní a nemôže presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného podľa zákona č. 98/2014 Z.z. Vedzte, že právo na prihlásenie pobytu sa zmluvou vzdať nedá.
Hľadáte nový byt bez platenia provízie? Zaregistrujte sa na čakaciu listinu Buisquit na buisquit.com a buďte medzi prvými, keď spustíme — priame inzeráty od prenajímateľov, žiadni sprostredkovatelia, žiadne provízie a zmluvy, ktorým skutočne rozumiete.