Průvodce
Jak pronajmout byt bez realitky (2026) — kompletní průvodce
26. dubna 2026 · 8 min čtení
# Jak pronajmout byt bez realitky (2026) — kompletní průvodce
Pronájem bytu přes realitní kancelář vás v roce 2026 stojí zpravidla jedno až dvě měsíční nájemná navíc. V Praze, kde průměrné nájemné za dvoupokojový byt překračuje 25 000 Kč, to znamená výdaj 25 000–50 000 Kč jen za zprostředkování. Tento průvodce vám ukáže, jak celý proces zvládnout sami — bezpečně, legálně a bez zbytečných poplatků.
1. Kolik si realitní kanceláře v ČR v roce 2026 účtují?
Zákon nijak neomezuje výši provize realitní kanceláře placené nájemcem. V praxi se pohybuje:
- Jedna měsíční záloha — nejběžnější model; nájemce uhradí provizi ve výši jednoho nájemného ještě před nastěhováním.
- Procento z roční hodnoty nájmu — obvykle 8–10 % z ročního nájmu, což při nájemném 20 000 Kč/měsíc odpovídá 19 200–24 000 Kč.
- Půl měsíce — u levnějších bytů nebo kratších nájmů někteří makléři akceptují nižší sazbu.
Nad rámec provize přichází kauce (záloha na jistotu) v zákonném maximu tří měsíčních nájmů dle § 2254 NOZ. Celkový vstupní výdaj tak může snadno dosáhnout 4–5 měsíčních nájmů najednou. Přímý pronájem od majitele kaución nijak nešetří, ale ušetří provizi.
2. Kde hledat byt přímo od majitele
Bezrealitky.cz
Největší český portál zaměřený výhradně na inzeráty bez realitních kanceláří. Majitelé zde platí za zveřejnění inzerátu, nájemce za přístup k plným kontaktům. Výhodou je přesně cílená nabídka — každý inzerát je ze zákona nabízen přímo vlastníkem.
Sreality.cz — filtr „od majitele"
Sreality jsou největší agregátor nemovitostí v ČR. Ve filtru nabídky zvolte Typ nabídky → Od majitele. Pozor: ne všechny inzeráty označené „od majitele" jsou skutečně bez provize — část majitelů si najme makléře a přesto filtr použije. Vždy si telefonicky potvrďte, zda provize platí nájemce nebo majitel.
Facebook skupiny
Skupiny jako „Pronájem bytů Praha bez realitky", „Brno — pronájmy od majitelů" nebo krajské skupiny obsahují tisíce aktuálních nabídek. Výhodou je rychlost — inzerát se zde objeví dříve než na portálech. Nevýhodou je nižší míra ověřitelnosti totožnosti inzerujícího, proto ověřování dokladů nepodceňujte.
Další zdroje
- Místní vývěsky a nástěnky — stále fungují v menších městech.
- LinkedIn a firemní skupiny — zaměstnavatelé někdy sdílí nabídky pro přicházející kolegy.
- Přímé oslovení správců domů — u bytových družstev nebo SVJ lze zkusit kontaktovat správce přímo.
3. Co ověřit před podpisem smlouvy
Přímý pronájem přináší výhody, ale také zodpovědnost — makléř chybí a s ním i jeho (někdy sporná) kontrola dokladů. Proveďte tato ověření sami:
Totožnost pronajímatele
Vždy nahlédněte do občanského průkazu pronajímatele a opište si jméno, příjmení a datum narození. Požádejte o fotografii OP pro účely smlouvy — pronajímatel má zákonné právo odmítnout kopii, ale nelze odmítat ověření totožnosti vůbec.
Výpis z katastru nemovitostí
Na webu nahlizenidokatastr.cz (bezplatná služba ČÚZK) zadejte adresu nebo číslo parcely. Výpis zobrazí:
- Vlastníka — ověřte, zda se shoduje s osobou, která vám byt nabízí. Pokud ne, musí prokázat plnou moc od vlastníka nebo jiný právní titul (např. podnájem se souhlasem vlastníka).
- Zástavní právo — byt může být zastaven ve prospěch banky (hypotéka). To samo o sobě není překážkou pronájmu, ale při nesplácení hypotéky hrozí exekuce a nucené vystěhování. Zvažte, zda pronajímatel souhlasí s doložkou ochrany nájemce v zástavní smlouvě.
- Věcná břemena — např. právo doživotního bydlení třetí osoby může komplikovat váš volný přístup k bytu.
Technický stav bytu
Při prohlídce si zdokumentujte stav bytového jádra, spotřebičů a společných prostor. Pořiďte fotodokumentaci a přiložte ji k předávacímu protokolu — vyhnete se sporům při odchodu.
4. Co musí obsahovat nájemní smlouva dle NOZ
Nájemní smlouva k bytu se řídí zákonem č. 89/2012 Sb. (Nový občanský zákoník), konkrétně §§ 2235–2301. Minimální náležitosti:
| Náležitost | Detail |
|---|---|
| Smluvní strany | Jméno, příjmení, adresa trvalého bydliště, datum narození obou stran |
| Popis předmětu nájmu | Přesná adresa, číslo bytu, podlaží, výměra, případně číslo LV |
| Výše nájemného | Konkrétní částka v Kč/měsíc; způsob a termín platby; účet pronajímatele |
| Zálohy na služby | Výčet služeb (voda, teplo, odpad…) a výše záloh samostatně od nájemného |
| Délka nájmu | Určitá nebo neurčitá doba; u doby určité maximálně 2 roky s možností prodloužení |
| Výpovědní lhůta | Dle § 2286 NOZ minimálně 3 měsíce; u porušení povinností může být kratší |
| Jistota (kauce) | Maximálně 3 měsíční nájemná dle § 2254 NOZ |
| Podpisy | Vlastnoruční nebo kvalifikovaný/uznávaný elektronický podpis obou stran |
Doporučujeme přidat i předávací protokol jako přílohu se stavem měřidel a fotodokumentací.
5. Elektronický podpis nájemní smlouvy — je platný?
Ano, za splnění podmínek. Relevantní právní rámec:
- Zákon č. 297/2016 Sb. o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce implementuje nařízení eIDAS (EU č. 910/2014) do českého práva.
- NOZ nevyžaduje pro nájemní smlouvu písemnou formu s vlastnoručním podpisem — stačí jakákoli forma, ze které je patrný obsah a strany.
- Zaručený elektronický podpis (AES) dle eIDAS článku 26 je pro nájemní smlouvy dostatečný. Obě strany musí použít podpis, který lze identifikovat a ověřit.
- Platformy jako SigniFlow, DocuSign nebo Signi.com nabízejí AES pro fyzické osoby a jsou uznávány českými soudy.
Praktický postup: Smlouvu vyhotovte v PDF, každá strana podepíše elektronicky přes některou z certifikovaných platforem. Výsledný dokument s auditní stopou uložte obě strany.
6. Červené vlajky — na co si dát pozor
Přímý pronájem má i svá úskalí. Buďte ostražití, pokud:
- Cena je výrazně pod tržní hodnotou — podvodníci lákají oběti atraktivní cenou. Porovnejte nabídku s obdobnými byty v okolí na Sreality a Bezrealitky.
- Pronajímatel odmítá ukázat doklady — poctivý majitel nemá důvod skrývat občanský průkaz ani výpis z katastru.
- Tlak na zálohu před prohlídkou — nikdy neposílejte peníze, aniž jste byt viděli osobně a ověřili totožnost majitele.
- Klíče zasílají poštou za poplatek — klasický podvod s „pronájmem na dálku"; majitel tvrdí, že je v zahraničí.
- Smlouva obsahuje netypické klauzule — např. smluvní pokuta za pozdní platbu vyšší než zákonný úrok z prodlení, zákaz přihlášení k trvalému pobytu nebo souhlas s okamžitou exekucí.
- Pronajímatel nechce uvést do smlouvy zálohy na služby — porušení zákona, které vám ztíží reklamaci přeplatků.
Při jakémkoli podezření kontaktujte dTest (dtest.cz) nebo Sdružení obrany spotřebitelů — oba subjekty nabízejí bezplatné právní poradenství.
7. FAQ
Musím platit provizi i při pronájmu přímo od majitele?
Ne. Provize vzniká pouze tehdy, pokud do transakce vstoupí realitní makléř. Při přímém kontaktu s majitelem žádná provize nevzniká — pokud si ji majitel nenaúčtuje pod jiným názvem, což je nezákonné.
Může majitel zvýšit nájemné kdykoliv?
Dle § 2249 NOZ může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného jednou za 12 měsíců, maximálně o 20 % za 3 roky. Nájemce musí s navýšením souhlasit; při nesouhlasu rozhoduje soud.
Co se stane, pokud majitel prodá byt během mého nájmu?
Nájem přechází na nového vlastníka (§ 2221 NOZ) — „koupě nájmu neruší". Výjimkou jsou případy, kdy jste smlouvu nepodepsali nebo není dostatečně prokazatelná.
Je podnájem legální?
Podnájem bez souhlasu pronajímatele je porušením smlouvy a důvodem k výpovědi. Se souhlasem je legální — souhlas si vyžádejte písemně.
Jak dlouho si mohu nechat jistotu po odchodu?
Pronajímatel musí jistotu vrátit do 1 měsíce od skončení nájmu (§ 2254 odst. 2 NOZ), pokud nemá oprávněné pohledávky.
Hledáte byt bez realitky? Zaregistrujte se na čekací listině Buisquit na buisquit.com a buďte mezi prvními, až spustíme provoz.